1. A proposta de legislação de revisão do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) apresentado pelo Governo tem condições para dinamizar o mercado de arrendamento urbano?
A proposta de legislação do NRAU tem um conjunto de medidas que visam efectivamente dar uma resposta à problemática do arrendamento, procurando resolver as questões que têm, até agora, sido os principais entraves à dinamização do mercado nomeadamente, o "congelamento" das rendas, o espartilho dos contratos sem termo e das transmissões por morte, a inércia em caso de incumprimento do pagamento das rendas e a dificuldade de despejo. No entanto, apesar destas medidas positivas e da margem de crescimento que o mercado de arrendamento comporta, torna-se difícil, pelo menos no curto prazo, a dinamização do mercado dada a actual conjuntura isto é, a descapitalização dos senhorios e a dificuldade de alavancagem junto das instituições financeiras a par da pouca margem dos orçamentos familiares que dificilmente comportariam o pagamento de valores de renda "de mercado". Consequentemente, consideramos que tecnicamente as medidas apresentadas dinamizariam o mercado de arrendamento urbano mas que pela actual conjuntura, a sua implementação não será imediata.
2. E, consequentemente, para alavancar a Reabilitação Urbana?
Arrendamento e reabilitação urbana fazem parte da mesma equação e as condições para a dinamização do mercado de arrendamento contribuirão para a reabilitação urbana. Existe efectivamente margem de crescimento deste mercado e uma oferta implícita no centro das cidades em edifícios devolutos ou carentes de reabilitação para serem posteriormente colocados no mercado. Trata-se aqui da justa ponderação de todos os factores de modo a que o valor das rendas de imóveis reabilitados a serem colocados no mercado seja comportável pelos agregados familiares e simultaneamente seja uma forma de retorno aceitável para o investimento na reabilitação.
3. Uma das principais novidades anunciadas prende-se com os mecanismos de atualização das rendas de contratos anteriores a 1991. Considera que a proposta do Governo apresenta o equilíbrio possível quer para senhorios, quer para inquilinos?
As propostas apresentadas pelo Governo parecem razoáveis e prevêem mecanismos de protecção das pessoas em situações económicas ou socialmente mais fragilizadas o que é positivo. A negociação entre as partes parece equilibrada e coerente mas torna-se importante perceber como vai ser a sua implementação e de que modo haverá possibilidade de acordos e uma efectiva actualização de rendas. Seria expectável que desta negociação saíssem as "rendas de mercado" isto é, o valor que equilibraria as necessidades da oferta e da procura. No entanto, a inércia do mercado de arrendamento habitacional, os valores de renda antigos e as expectativas de aumento dos senhorios e arrendatários serão possivelmente bastante díspares pelo que só a implementação deste processo ditará o sucesso destes mecanismos.
4. No seu entender, quais são os aspetos mais negativos e os aspetos mais positivos que encontra nesta reforma legislativa?
Os aspectos mais positivos são a definição livre entre as partes do prazo do contrato, as consequências estipuladas em caso de incumprimento do pagamento de renda, alteração dos regimes de denúncia, agilização dos processos de despejo e restrições às transmissões por morte bem como um novo mecanismo de actualização de rendas o que confere um maior grau de confiança aos senhorios e pode consequentemente, ser a base para a criação de um mercado de arrendamento real e dinâmico. Os aspectos mais negativos prendem-se com a imprevisibilidade da negociação entre as partes e da mesma ser bem sucedida e conseguir alcançar os objectivos pré-definidos de criação de um verdadeiro mercado de arrendamento e um impulso à reabilitação urbana.
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